房企謀求轉型和跨界 輕資產助力 大象起舞
??房地產黃金十年基本結束 房企謀求轉型和跨界已成發展方向。
??據某研究部截至上周五的統計顯示，公佈2014年銷售業績的企業共37傢，其中僅15傢完成年度目標，且這些企業大多集中在千億級別房企中。對此，業內人士表示，房地產黃金十年基本已經宣告結束，未來房企告別單一的房地產銷售模式，謀求轉型和跨界已經成為發展方向。
??運作輕資產可讓房企投入不多卻獲得可觀回報
??萬達廣場並非萬達集團投資，萬科樓盤並非由萬科集團控股，這看似不可能的事情，最近卻已經在發生。萬科、萬達兩大巨頭借“小股操盤”和設立專門投資基金品牌輸出而走起“輕資產”之路，銷售額過2000億元的“大象”也可以輕盈起舞。
??對於巨頭們的“輕資產”舉措，業界眾說紛紜。廣東中原項目部總經理黃韜表示，輕資產或是重資產都是一種經營模式，是某個集團因應發展階段或者個
別區域而做出的調整，未見得是整個集團都走這條路。從目前來看，萬達集團也隻是用20個萬達廣場作為“試驗品”，其他如萬達文化旅遊城等項目也依然是由自
己投資；萬科也隻是在個別區域進行“小股操盤”和事業合夥人制。萬達和萬科的輕資產操作，基本上都是屬於品牌輸出。黃韜認為品牌輸出的弊端在於難以控制品
牌輸出的項目，有可能對自身品牌產生影響。
??輕資產“下一站”：
??房地產信托投資基金
??中原黃韜認為，輕資產化運作一般發生在集團處於急速膨脹發展、急需資金的時期，以萬達為例，目前萬達廣場在全國開花，為減輕集團的負擔而推出輕
資產的應對模式貸款率利最低銀行台北融資貸款信貸年息，此外房地產業對資金要求較高，過多的項目同時展開會沉淀太多資金，對資金鏈會產生不利的影響，輕資產的運作可以確保房地產商投入不多卻獲
得可觀的回報。香港和新加坡等地都有房地產信托投資基金，開發商可以在不出讓項目的前提下把項目打包上市進行融資，解決“大象起舞”的問題，內地房企如越
秀地產，也把多個優質資產如西塔註入香港的房地產信托投資基金。估計內地很快也會推出房地產信托投資基金，屆時這個結合金融和地產的產品也有可能幫助內地
房企走上輕資產之路。
??何謂“輕資產”？
??合作機構投資萬達運營
??過去萬達商業地產創新的城市綜合體模式取得巨大成功，而城市綜合體模式中商業地產的投資、建設、管理全部由萬達自己完成，通過房地產銷售收入現金流來投資萬達廣場，這被稱為重資產模式。
??萬達商業地產為瞭長遠發展，經過一年多研發，推出輕資產萬達廣場模式，即萬達廣場由合作機構專項基金投資，萬達負責設計、建設、招商、運營，使用萬達廣場品牌、“慧雲”信息管理系統、電子商務系統。
??輕資產：
??20多座萬達廣場不用萬達花錢建
??1月14日，萬達商業地產與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議，4傢機構擬投資240億元人民幣，建設約20餘座萬達廣場。這標志著萬達商業地產“輕資產”模式正式啟動，萬達商業地產走上“輕重並舉”的發展道路。
??據瞭解，這種投資項目資產全歸投資方，所獲得的租金凈收益，萬達與投資方按一定比例分成。萬達的輕資產模式沒有任何房地產銷售，徹底去房地產化，成為一種準金融投資行為。對投資者而言，除瞭獲得現金回報外，還可享受投資資產的全部增值收益。
??收入來自租金分成
??輕資產模式的推出對於萬達意義重大：輕資產模式企業收入來源於租金分成，不需通過房地產銷售獲得現金流，可使企業收入不受房地產市場波動影響；
實行輕資產模式，萬達不需投一分錢，但每年獲得的收益相當可觀，高於行業平均水平，可減少資金壓力，降低企業負債，大幅提升凈利潤率和凈資產收益率。
??輕資產模式的推出標志著萬達商業地產已進入用企業品牌、商業資源、專業水準賺錢的階段。萬達還與多傢海內外大型投行、保險公司和基金洽談，上半年有望簽約更多輕資產萬達廣場投資協議。
??社區市場：
??帶來房企下一個春天
??目前，在社區服務領域，新型互聯網社區服務已開始著重打通“最後一公裡”。
??舉例而言，已有相當規模的傳統房企，如萬科、綠城等，深入研究社區服務，讓業主有更好的居住體驗，從而提高對品牌的黏性。
??而另一些已經成功轉型輕資產的房企，如花樣年，則讓物業服務不再僅僅是捆綁於房產銷售的附加產品。
??從母公司花樣年分拆上市的彩生活如今已變成房企踏足社區服務的成功范本。彩生活的相關負責人對“彩生活模式”做瞭這樣的闡述：彩生活利用互聯網平臺及彩之雲APP系統，集成包含衣、食、住、行、娛、購、遊在內的各領域商戶服務資源，構建社區1公裡微商圈。
??合夥人制度：
??萬科發起越秀或引入
??日前，越秀地產牽頭主辦瞭“2015政策形勢預測與投資理財論壇”。此次論壇吸引瞭中國著名財經作傢吳曉波、中國房地產業協會副秘書長王平、越
秀地產副總經理朱晨、易居(中國)控股有限公司董事局主席兼總裁周忻、廣州市房地產行業協會秘書長許國碧、世聯行首席技術執行官黎振偉等眾多專傢學者。
??越秀地產副總經理朱晨表示，依然看好未來10年中國房地產市場的發展。談到行業求變的話題，朱晨指出，萬科發起的合夥人的制度，將會改變整個地產行業，越秀也在跟進，做越秀的合夥人計劃，希望這是未來新的經營模式。
??小股操盤：
??萬科從賣房子走向賣服務
??何謂“小股操盤”？
??萬科出讓股權贏得操盤權
??在小股操盤模式裡，萬科在合作項目中不控股，通過出讓股權將資產變“輕”。其關鍵是贏得操盤權，項目仍然由萬科團隊操盤，萬科輸出管理品牌，合作共享萬科的信用資源和采購資源——萬科將逐步從賣房子轉型到賣服務。
??早在去年3月份萬科2013年業績推介會上，萬科總裁鬱亮就曾對外表示，萬科將引入“小股操盤”模式，通過輸出品牌和管理進行的輕資產運營，將
成為萬科繼續提升資金投資回報率(ROE)水平的核心因素。鬱亮指出，這種輕資產模式有利於提升萬科的凈資產收益率，也意味著在同等的資產規模下可以支持
更大的經營規模，獲得更大的市場份額。
??轉做“城市配套服務商”
??到瞭2014年底，萬科在轉型方面的努力已經初現雛形：在傳統業務上，萬科宣佈逐漸轉向更安全和效率更高的輕資產模式，利用“小股操盤”手段做
大經營規模；在公司管制上，嘗試開展事業合夥人制度，將員工的收益以一種更直接的方式和公司利益捆綁；在未來業務的拓展上，逐漸轉向消費地產、產業地產等
新業務的開拓，完成從賣房子到賣服務的轉型。
??此間比較有代表性的案例是去年6月份萬科杭州與朗詩和金地的合作，在股權轉讓完成後，項目公司由朗詩、萬科和金地旗下公司分別持有34%、新北石門農地貸款
33%和33%的權益。在此之前，北京萬科也與泰禾集團有過合作，泰禾集團旗下全資子公司獲得北京萬科所持有的北京祥築房地產開發有限公司40%股權。除
此之外，北京的金隅萬科廣場，也已將90%的股份賣出。
??在剛剛結束的2014年，萬科實現瞭回款2000億的目標，步入瞭向“城市配套服務商”轉型的白銀時代。近日，萬科松花湖度假區正式進入營業階段，這一項目被視作萬科在消費體驗類地產領域的又一全新嘗試。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-01-24/08045964543136150897714.shtml
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