房貸新政密集出臺 開發商摩拳擦掌欲漲價
??昨日接受南都記者采訪的經濟學傢普遍認為，房貸新政或隻能對房地產市場起到短期提振作用，長期依然難以改變房地產下滑頹勢。對整個經濟的作用也是如此。
2015年以來宏觀經濟增速不斷下降，其中，占國民經濟支柱性地位的房地產業市場表現尤其疲軟。民生證券研究院執行院長管清友[微博]表示，去年9·30房貸新政和11·22降息之後，房貸利率雖然開始下降，但量依然偏緊。全國整體銷量仍未企穩，庫存居高不下。房地產業的低迷，一方面通過上下遊產業鏈加大經濟下行壓力，另一方面拖累地方政府土地出讓金收入，加劇地方財政和債務壓力。
房貸新政出臺後，房地產業乃至宏觀經濟會企穩回升嗎？管清友認為，房貸新政可以使房地產市場短期壓力緩解，卻無法扭轉中長期趨勢。原因有四：第一，剛需人口已進農會房屋貸款率利試算入下降通道，即便生育政策加快調整，也無法扭轉人口老齡化的趨勢。第二，房地產的賺錢效應已經消失，市場預期短期無法扭轉。第三，利率市場化背景下，銀行配置房貸的意願將系統性下降。第四，中央已經放棄瞭2003年確立的將房地產作為支柱產業的思路，新思路是政府負責保低端，其他的交給市場。
而且從長期看，房地產高庫存的壓力仍如“泰山壓頂”。僅從去年看，根據國傢統計局數據，去年全國在建、竣工和新開工的商品房合計有101.2億平方米，其中商品住宅72.1億平方米。而去年商品房銷售面積為12.1億平方米，其中住宅銷售10.5億平方米。供需如此懸殊，前幾年超量供應土地形成的泡沫短期內難以消化。
清華大學中國與世界經濟研究中心研究員袁鋼明還擔心，房貸新政會對中國花費很大氣力推進的過剩產能清理帶來阻力。在房貸新政的刺激下，可能會有一些開發商又開始大力開發。過去幾年，房地產的高速發展，帶動上下遊產業鏈產能大量增長，以至於造成瞭多個行業的產能過剩。從2011年開始，中國一直在致力於清理過剩產能，以促進經濟恢復。現在，房地產開發如果再度擴張，鋼鐵、水泥等這些已經過剩產能調整的行業將死灰復燃。
股市反應 10地產股漲停
市場對樓市接連的利好政策反應強烈，昨日午後房地產板塊再度快速拉升，地產板塊昨日大漲4.75%。其中榮安地產、中天城投、深深房A、招商地產、香江控股、國興地產、金科股份、天房發展、保利地產、實達集團等10隻地產股漲停。
專傢觀點
房價很可能上漲 甚至幅度不會小
中原地產首席分析師張大偉認為，二套房首付從60%-70%調整為40%，對於市場來說，起碼可以直接增加10%的有效購買需求。
昨日，恒大集團董事局主席許傢印在接受南都記者采訪時也認為，今年房地產總體銷量好於2014年是“可以肯定的”。廣州維森置業董事長張維倫表示，今年在政策對剛需和首改的支持下，開發商肯定會樂於向市場需求穩定且容量較大的一二線加碼進軍。
中原地產分析稱，特別是在今年一二線城市的供需關系改善明顯，房價很可能上漲，甚至幅度不會小。
不少中介人士表示，已經有很多準購房者致電咨詢，買方賣方都很熱心。
雖一時利好 但大幅上漲可能性不大
新政能否長期激發樓市活力？也有不少人表示，一時的刺激之後，長期效應很難說。房地產市場告別高增長、回歸平穩的大趨勢恐怕一時難以扭轉。
偉業我愛我傢副總裁胡景暉表示，雖有刺激作用，但房價大幅上漲的可能性不大，因為從現階段宏觀樓市整體結構性供過於求的特征來看，業主方提價隻會面臨有價無市的被動。
胡景暉認為，新政將刺激改善型需求的提前釋放，將促進大戶型、高價房的銷售，但不會創造新的需求，“因為首付比例降低後貸款會增加，購房人獲得按揭的難度反而會有所加大”。正榮集團南京公司總經理助理吳強表示，新政帶來的利好並非立竿見影，“我們更多地寄希望於央行[微博]降息，進一步減少貸款的成本。”
多位高級代理負責人表示，購房者的熱情比起前幾年明顯不足，“盡管政府的救市信號一個接一個，但市場買賬的並不多。”
開發商反應
“漲價，4月1日執行”
與往年相比，今年3月份深圳的開發商推盤節奏出現放緩，意在觀測兩會前後政策走向。昨日，南都記者采訪瞭深圳數傢開發商，均表示4月份將會漲價。
深圳市華興廣實業有限公司副總經理潘勇認為，去年巡視組視察後，開發商介入深圳城市更新效率出現放緩，導致未來一兩年的供應量偏少，因此不少開發商實質上會想方設法把銷售節奏變慢，提價可能性就很大。
東莞永江房地產開發有限公司營銷負責人黃文楓在聽聞新政後，立馬在微信群中表示：“漲價，4月1日執行”。他稱，這已屬該公司旗下在鳳崗的樓盤永江臻萃園今年第二次漲價，上周就已經得到老板的批復。
“這時選擇漲價是愚蠢的”
東莞虎門南部灣萬科城營銷總監李文畫稱，雖然此次國傢對於樓市的支持力度很大，但並不會出現2008年全民湧入的景象。目前，包括東莞在內的許多城市，商品房庫存量十分龐大，特別是一線城市，受這些年去化較低庫存壓力很大。
二套房首付門檻的降低，肯定會刺激樓市成交量有所上揚，但不會迎來爆發式增長。房地產市場已進入白銀時代，投資性客戶現在已基本絕跡，隻有那些有著切實改善型需求的客戶，才會積極入市置業。
昨日許多開發商在朋友圈稱，將在4月初提價。“在我個人看來，這麼做是十分愚蠢的，目前東莞很多區域競爭壓力很大，一旦提價，就等於把客戶推向瞭周邊樓盤，這對自身的快速走量是沒有好處的。”李文畫說。
中山一開發商也認為，樓市不可能像2008年一樣全面復蘇，目前中山樓市競爭激烈的情況下不敢貿然提價。
業主故事
早買2天房 多交2萬稅
張小姐剛購買瞭一套滿2年而未滿5年的小戶型，於上周五過戶，交瞭2萬多的營業稅。而昨日財政部出臺的新政規定，免征營業稅的年限由原先的5年改為2年。如果晚兩天，上周五交的2萬多元的稅就不用交瞭，心裡甚是鬱悶。不過再一想，年前交瞭定金的這套房，現在相同房源最新成交總價已經貴瞭7萬多，她心裡又平衡瞭。
二手業主放棄簽約 準備漲價
陳小姐於2011年在中山映翠豪庭購買瞭一套公寓，原計劃這周與買傢簽約以23萬元的價格賣掉。當得知昨日國傢出臺新政，購房滿兩年就能免征營業稅時，她立刻決定放棄賣房，打算和買傢商量漲價。
“能省1萬多的營業稅！這個費用說好是買傢承擔，現在沒有瞭，那我不就可以加到房價上去瞭嗎？”陳小姐算瞭筆賬：按此前政策，購房未滿5年需征收5.6%的營業稅，她需多支付14112元。“在中山實施這個政策之前，我決定不賣瞭，準備再和買傢再談房貸新北泰山房貸談價。“陳小姐說。
剛需買傢 後悔遲遲沒下手
“看到救市消息，簡直氣炸瞭。”趙小姐說，2014年下半年，廣州郊區房價部分跳水，趙小姐打算購買首套住房，但工作還不滿一年，資金不夠充裕，遲遲沒有下手。
“現在二套房首付比例下調，房價短期內必定水漲船高”，趙小姐很焦灼，不知是該迅速出手搶房，還是先炒股賺錢。“房地產庫存量大，長期來看還是不看漲”，可誰能肯定呢，趙小姐陷入瞭迷茫。
采寫：南都記者楊森 陳琳琳 張艷芬 馮葉 詹燕燕 謝秀鎏 盧韻如 蕭倩苑 衛學軍 陳晶 陳焓 實習生 李倩珺 周俊安
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-03-31/08395988469502449595817.shtml
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